Recalzar un edificio mediante pilotaje

En enero de 2012 María nos hizo una consulta que hoy nos gustaría recordar:

"Hola chicas!
Os quería hacer un consulta para saber vuestra opinión como expertas: hace un par de semanas vi una casa que me gustó mucho y estaba en bastante buen estado en general, pero que presentaba unas grietas un poco sospechosas (el vendedor dijo que eran del asentamiento). Un arquitecto y un experto en patologías de estructuras, conocidos míos, visitaron la casa y confirmaron que había una patología en un ala de la casa que requería hacer unas micro-pivotaciones (o un nombre parecido) porque parecía que los cimientos no estaban bien asentados, o que se habían hecho sobre terreno blando, y habían cedido.
Me comentaron que la reparación era viable, que con ello se solucionaría el problema y que el resto de la casa estaba perfecta. Según su experiencia, estimaron un coste de unos 70.000-100.000€, dependiendo del estudio geotécnico del suelo.
Comprar una casa de 12 años que tenga una patología de estructura, la verdad es que crea inseguridad, a parte de que el coste de la reparación no es pequeño precisamente. También es cierto, que comprar una casa antigua, con una buena estructura, tendría un coste de actualización o reforma bastante más elevado que el anterior. La consulta que os hago es si, en vuestra opinión, lo importante es comparar el coste que suponen ambas alternativas, o el hecho de comprar una casa con un defecto estructural es parecido a comprar un electrodoméstico "con tara", que lo puedes "parchear" pero siempre tendrá ese defecto, y por lo tanto ya deja de ser una buena inversión.
Mil gracias de antemano!"

Hola María, es muy interesante tu consulta. Lo que te aconsejaron, muy adecuadamente, son unos micropilotajes, que sirven para consolidar y reafirmar el suelo blando sobre el que apoyó la construcción. Es una reparación efectivamente costosa -tanto económicamente como a nivel constructivo- que consiste en clavar una especie de pilares de hormigón en el suelo, por debajo del edificio, sujetando su cimentación; estos pilares son tan largos como profundo se encuentre el estrato resistente del suelo. Sería un poco largo de explicar, pero el terreno se encuentra formado por capas de distinta resistencia y hay que hacer apoyar la cimentación en la capa que tiene la resistencia adecuada. Si el estrato resitente está muy superficial, también se podría proceder a inyectar hormigón en el terreno. El objetivo es "endurecer" ese suelo para que el edificio apoye con las garantías adecuadas.

A grandes rasgos y de forma muy simplificada, el proceso a seguir sería:

Realizar un estudio geotécnico, es decir, un análisis del tipo de terreno.
Este nos dará una idea de qué sistema de recalce es el óptimo.
Proceder a ese sistema mediante la maquinaria adecuada y a través de empresas especializadas.
Reparar el edificio (debería averiguarse si los daños han alcanzado la estructura o no)

Ahora bien, después de toda la explicación técnica, nosotras también te aconsejamos que te enteres de la causa de esos daños, por qué se han producido y en qué momento. Dices que el edificio tiene sólo 12 años de edad ¿cuándo empezó a ceder el terreno? ¿no lo previeron en el proyecto? ¿está el inmueble situado en una localización de riesgo (barranco, vaguada, talud...)? ¿el terreno sobre el que apoya es natural o ha sufrido alteraciones artificiales? Sería muy necesario saberlo para poder prevenir la repetición del daño. Debes de saber que cualquier intervención estructural requiere la actuación de un arquitecto superior y tiene una garantía de 10 años, por tanto, el "defecto parcheado" al que aludes no debería aparecer, al menos, en ese plazo.

Respecto a la comparación del coste económico que haces del ejemplo arriba relacionado frente al de una casa bien construida estructuralmente pero con necesidades de reforma interior, nunca se sabe, son reparaciones totalmente diferentes y por ello difícilmente equiparables, en este último caso influye bastante la superficie a intervenir y el nivel de calidad exigido. Pero como te decimos arriba: muy frecuentemente, una reparación estructural conlleva una reforma constructiva posterior para subsanar los efectos del daño original (grietas, suelos cedidos, puertas y ventanas desencajadas...)

¡Consultas siempre útiles! ;))